Este artículo fue traducido por Sofia Garay desde un reportaje original de Shreya Vuttaluru. To read this story in English, click here.

La reescritura de zonificación que está en proceso de ser aprobada por el Consejo del condado de Prince George no debería alterar significativamente la construcción de viviendas ni el desarrollo en College Park, pero podría subir los precios de viviendas en Langley Park. Ante los cambios propuestos, los activistas y expertos dicen que hay una necesidad de vivienda accesible en todo el condado.

Conocida como una enmienda del mapa de todo el condado, la reescritura de zonificación tiene como objetivo modernizar el código actual de zonificación, que tiene alrededor de 50 años, y hacerlo más comprensible. La ordenanza nueva de zonificación, que fue adoptada en 2018 y está programada para surtir efecto una vez que el condado apruebe la enmienda del mapa en noviembre, se ajusta al enfoque del condado de priorizar el desarrollo alrededor del transito principal, como la Línea Morada y el Metro, según Cheryl Cort, directora de política para la Coalición de Crecimiento Más Inteligente.

Las leyes de zonificación dictan a los municipios dónde se les permite el desarrollo y qué tipo de desarrollo puede ser construido. En Maryland, la mayoría de municipios no tienen control sobre la planificación y zonificación — todas las decisiones están hechas al nivel del condado. Mientras que las ciudades pueden apoyar u oponerse al desarrollo nuevo, ellos en última instancia tienen poca influencia en el producto final.

La ordenanza nueva de zonificación propone cambiar algunas normas de desarrollo en College Park y “upzoning” en Langley Park — aumentando así el valor de la propiedad existente y permitiendo más departamentos dentro de un cierto espacio — debido a la Línea Morada. Como resultado, los constructores pueden tomar el control de estas propiedades, y cobrar rentas más altas, dijo la Dra. Willow Lung-Amam, una profesora asociada en el programa de estudios urbanos y de planificación y la directora del desarrollo de la comunidad para el Centro Nacional de Investigación y Educación de Crecimiento Inteligente de la Universidad de Maryland.

“Esos son los tipos de momentos donde las preguntas de asequibilidad realmente se vienen al piso”, Lung-Amam dijo. “Está aumentando las posibilidades de lo que puede suceder en esas áreas, y debe venir con algunas condiciones para los desarrolladores”.

Los activistas como Ashanti Martinez, un analista de investigación y política en CASA, un grupo comunitario de defensa de inmigracion, han expresado preocupaciones sobre las rentas crecientes en el condado como resultado del aumento de los desarrollos. El consejo del condado no ha adoptado políticas como la zonificación inclusiva en la reescritura, que tasaría explícitamente algunos departamentos en nuevas urbanizaciones por debajo de la tarifa de mercado.

“Es un gran perjuicio a los residentes del condado de Prince George que nosotros no estamos mirando a la zonificación como una manera de ayudar a producir más opciones de vivienda accesible y equitativa”, dijo Martinez.

El año pasado, el condado de Prince George concluyó que la política de zonificación inclusiva cerca de las estaciones del Metro no fue factible debido a las condiciones del mercado. Los condados vecinos de Montgomery y Howard actualmente tienen estos tipos de políticas vigentes.

El condado experimentó con la zonificación inclusiva en 1991. Solo cinco años después, los oficiales del condado derogan la ordenanza, citando que sentían que el condado tenía más de la parte equitativa de viviendas accesibles en la región.

Ahora, el condado de Prince George es uno de los condados más ricos con mayoría afroamericana del país. Pero los problemas de asequibilidad persisten.

“Nuestra área metropolitana es uno de los condados con ingresos más bajos y el porcentaje más alto de viviendas asequibles y otros tipos de indicadores de desigualdad”, Lung-Amam dijo.

Terry Schum, la directora de planificación de College Park, dijo que las leyes propuestas de zonificación no cambiarían drásticamente el desarrollo en College Park. Al contrario, dijo, permitirían un poco menos de densidad, por el reemplazo de las zonas de superposición de aplicación más amplia con zonas menos flexibles de cambio de uso.

Aun así, John Rigg, el miembro del Consejo del condado de Prince George, dijo que una estrategia de vivienda asequible que actúa como la zonificación inclusiva sería bienvenida.

“Hay lugares como [la] ciudad de College Park donde los alquileres están más altos, notablemente más altos que en el resto del país”, Rigg dijo.

En College Park, el objetivo es aumentar la oferta de vivienda para satisfacer la demanda, que teóricamente debería bajar los alquileres, Rigg dijo. Pero los expertos no prevén que la alta demanda de viviendas baje en un futuro cercano, y los desarrolladores no tienen incentivos para cobrar alquileres más bajos.

Si bien el consejo de la ciudad recomendó en marzo 2020 que el condado cambie las zonas propuestas a zonas locales orientadas al tránsito para incentivar el desarrollo, las designaciones de la zonificación ponen a los inquilinos en departamentos más viejos de Langley Park en riesgo.

Muchos de estos complejos están en las zonas locales propuestas orientadas al tránsito, que apuntan al aumento de la densidad del barrio alrededor del tránsito. Muchos de los residentes en estos apartamentos son miembros de CASA, dijo Trent Leon-Lierman, el líder de la organización CASA de Maryland.

“Nos queremos asegurar que los constructores no se beneficien de su desplazamiento por construir apartamentos lujosos nuevos que ninguno de los actuales residentes podría pagar”, dijo.

En la actualidad, el condado tiene en existencia una gran oferta de apartamentos con tarifa de mercado y casas unifamiliares, pero menor cantidad de viviendas para profesionales jóvenes, que el condado busca atraer, vivienda para residentes mayores y viviendas asequibles, Lung-Amam dijo.

“El condado tiene un pequeño ajuste de cuentas que cumplir para realmente proveer una diversidad de tipos de vivienda que satisfagan sus propias necesidades”, ella dijo.

Sin planes para la zonificación inclusiva, todavía hay otras maneras de dirigir la falta de viviendas asequibles en el área.

Una opción es que el condado vierta más dinero en su fondo de fideicomiso de inversión de viviendas, que apartará dinero para subvencionar los apartamentos y ofrecer alquileres más bajos, de acuerdo a Leon-Lierman. Esta solución podría proveer beneficios en todo el condado, no solo en Langley Park.

CASA y el Centro para Investigación y Educación de Crecimiento Inteligente también han propuesto cambiar las zonas en Langley Park a centros de actividades en los vecindarios. Esto permitiría algo de crecimiento en el vecindario pero evitaría la gentrificación, asegurando que las viviendas existentes no sean derribadas.

Leon-Lierman también expresó que la densidad creciente de los barrios no es necesariamente indeseable — las comunidades más densas pueden proveer mejor acceso a los centros de la comunidad y tránsito que las comunidades de bajos ingresos pueden aprovechar. Pero la situación específica en Langley Park exige algunas protecciones para los inquilinos.

“En este escenario en particular, nosotros no apoyamos la zonificación sin concesiones de los constructores y los mecanismos de seguridad que podrían evitar la gentrificación del área”, Leon-Lierman dijo.

En términos de conseguir que sus cambios propuestos sean implementados en el código, Leon-Lierman y Martinez tienen esperanzas que el consejo del condado sea receptivo.

“Hay una disposición de incorporar las preocupaciones de la comunidad, y yo pienso que hay una voluntad de ser tan considerado como sea posible durante este proceso”, Martinez dijo. “El condado finalmente está en una posición donde están comprendiendo que si nosotros queremos ser los líderes en la región, necesitamos tener un mercado de vivienda diversificado”.

Pero a pesar de los esfuerzos constantes de los activistas para mitigar la gentrificación y costos crecientes, las leyes de zonificación no serán suficientes para abordar estas preocupaciones.

Lung-Amam tiene la preocupación que sin ambas protecciones de accesibilidad y densidad creciente, el condado se dirige hacia una tendencia vista en otras regiones como el área de bahía en California, donde los niveles inasequibles de las viviendas previenen que muchas personas vivan en el área.

“Lo que estamos viendo ahora es que toda nuestra región se ha vuelto extremadamente inasequible”, ella dijo. “La zonificación inclusiva solo funciona cuando el desarrollo está sucediendo”.

En College Park, este aumento de desarrollo está ocurriendo, pero principalmente en la tasa del mercado de vivienda. Los alquileres continúan incrementando, y el desarrollo de la Línea Morada, el Metro y el Discovery District, el parque de investigación de esta universidad, podrían incrementar aún más la demanda en ambos College Park y Langley Park.

La zonificación es solo una herramienta que puede resolver el problema de la vivienda asequible, de acuerdo a Lung-Amam. Las soluciones a este problema matizado van a exigir acción por el lado de ambos municipios y el condado.

“Nosotros deberíamos tener más control en el aumento de los alquileres, para mantener viviendas asequibles, para darle el poder a los inquilinos para que ellos puedan expresar su opinión sobre dónde y cómo ellos viven”, Leon-Lierman dijo.